1. Emergenza sanitaria e gli interventi (mancati) del Decreto Curaitalia.

Il diffondersi del COVID-19 sul territorio nazionale e la conseguente adozione dei provvedimenti limitativi l’attività di impresa, impongono alcune riflessioni in merito all’incidenza dell’attuale situazione sui contratti di locazione di immobili ad uso commerciale interessati dalle misure restrittive.

Proprio in considerazione delle prevedibili difficoltà che il “lockdown” può comportare rispetto alla regolare esecuzione dei contratti pendenti, l’art. 91 del Decreto Legge 17 marzo 2020 n. 18 (di seguito, “Decreto Curaitalia”) ha previsto – in via generale – che il rispetto delle misure di prevenzione adottate debba essere “sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Inoltre, con particolare riferimento ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, l’articolo 65 del suddetto Decreto ha riconosciuto ai soggetti esercenti attività di impresa costretti a sospendere le loro attività un credito d’imposta “nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (i.e. “negozi” e “botteghe”)[1].

Tanto premesso, occorre dunque individuare quali siano – in assenza di specifiche disposizioni relative alla sospensione o riduzione dei canoni da parte del Decreto Curaitalia – gli strumenti giuridici a disposizione dei conduttori a fronte dell’impossibilità di esercitare l’attività a cui l’immobile locato è adibito.

2. Interruzione del rapporto: il recesso per “gravi motivi”.

Tra le possibilità offerte dall’ordinamento rileva, innanzitutto, l’art. 27 della L. 392/78 che, a prescindere da qualsiasi previsione in senso contrario del contratto, riconosce al conduttore di un immobile commerciale il diritto di recedere con un preavviso di sei mesi laddove sussistano “gravi motivi”.

In proposito, la giurisprudenza ha tradizionalmente considerato gravi motivi quei “fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione” (Cass. civ., n.12291/2014).

In particolare, “può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo” (Cass. civ., n. 9443/2010).

Ora, sebbene le misure restrittive connesse all’emergenza coronavirus potrebbero astrattamente configurare “gravi motivi” ai sensi dell’art. 27 della L. n. 392/1978, non è tuttavia da escludere che la previsione del credito d’imposta di cui all’art. 65 D.L. 18/2020 possa in concreto incidere nella valutazione in ordine alla ricorrenza dei presupposti di applicabilità di tale disposizione.

A ciò si aggiunga che, ai fini della sussistenza dei gravi motivi, sarà comunque necessario tenere in considerazione che si tratta, quantomeno per il momento, di una situazione di impedimento temporanea, destinata a risolversi (auspicabilmente) in un arco temporale ristretto.

Date queste riserve, va in ogni caso segnalato che il rimedio in esame, ove percorribile, consentirebbe unicamente di esercitare una facoltà di recesso dal contratto – a cui conseguirà, decorso il termine di sei mesi, la definitiva cessazione del rapporto – senza attribuire alcun diritto alla rinegoziazione del canone e prevedendo l’obbligo di corrispondere l’intero importo pattuito per la durata del semestre di preavviso.

Simile soluzione non è dunque in grado di garantire una pronta ed efficace risposta alle difficoltà dovute all’attuale emergenza: non viene infatti soddisfatta né l’aspettativa del conduttore alla prosecuzione dell’attività presso il luogo di esercizio, né l’esigenza di un momentaneo “alleggerimento” dei propri oneri finché non siano rimosse le attuali restrizioni.

2. Impossibilità sopravvenuta temporanea e parziale: ritardo incolpevole e riduzione parziale del canone.

A fronte dei provvedimenti governativi e regionali che hanno disposto la chiusura di molte attività commerciali, si potrebbe inoltre ipotizzare una particolare ipotesi di impossibilità temporanea o parziale di eseguire la prestazione (rectius di utilizzare la prestazione).

Secondo quanto previsto dall’art. 1218 c.c. (richiamato dall’art. 91 del Decreto Curaitalia), “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”. Impossibilità, questa, che deve essere oggettiva, insuperabile, imprevedibile al momento della stipula del contratto, nonché tale da determinare l’inadempimento o il ritardo della prestazione[2].

Ai sensi dell’art. 1256 c.c., “l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.

Pertanto, in caso di impossibilità unicamente temporanea, l’obbligazione del debitore viene sospesa senza che quest’ultimo possa essere ritenuto responsabile del ritardo nell’adempimento.

Ne discende che, per la durata delle restrizioni volte a contenere la diffusione del virus, si potrebbe escludere, ove sia dimostrato il ricorrere dei presupposti di cui all’art. 1256 c.c., la responsabilità del conduttore per il ritardo nel pagamento dei canoni.

Una volta cessato lo stato emergenziale e a seguito della ripresa della propria attività, il conduttore dovrà, in ogni caso, corrispondere l’intero importo non versato.

Laddove la prestazione sia divenuta impossibile “solo in parte”, l’art. 1258 c.c. sancisce che il debitore si liberi “eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”.

In relazione ai contratti con prestazioni corrispettive (la locazione), nell’ipotesi in cui la prestazione di una parte sia divenuta solo parzialmente impossibile, l’articolo 1464 c.c. riconosce alla controparte il “diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta” ovvero la possibilità di “recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

Il contraente la cui prestazione è divenuta parzialmente impossibile, invece, rimarrà obbligato, nei limiti in cui la prestazione sia parzialmente possibile, ad effettuare l’adempimento parziale.

Volendo dunque applicare tali norme ai contratti di locazione commerciale interessati dalle misure restrittive, si ritiene che i provvedimenti volti a contrastare l’epidemia in corso rispondano, in astratto, ai requisiti di oggettività, imprevedibilità ed inevitabilità.

Si tratta, nello specifico, di un c.d. “factum principis” ovvero di un provvedimento emesso dalla pubblica autorità, potenzialmente idoneo a incidere sulla realizzabilità del regolamento negoziale e la cui adozione non può essere considerata prevedibile al momento della stipulazione del contratto.

Per quanto concerne, nello specifico, la possibilità di eseguire la prestazione da parte del locatore, ancorché l’immobile sia in condizioni tali da poter essere utilizzato e nonostante il conduttore ne abbia la materiale disponibilità, quest’ultimo non può pienamente goderne per tutto il periodo di vigenza dei divieti. Al tempo stesso, la chiusura forzata dell’attività, determinando una contrazione del fatturato e conseguentemente della liquidità, incide, di fatto, sulla prestazione del conduttore, i.e. sulla possibilità di corrispondere il canone locatizio.

Del resto, lo stesso art. 91 del Decreto Curaitalia, sebbene non individui nelle misure di contenimento un’ipotesi di non imputabilità ex lege dell’impossibilità della prestazione, risulta senz’altro un importante parametro ermeneutico nell’ottica di ricostruire il contenuto concreto dell’obbligo esigibile da parte dei contraenti.

L’impossibilità temporanea dovuta alle misure di contrasto all’emergenza Covid-19 potrebbe dunque assumere i connotati di una impossibilità parziale per quanto attiene la prestazione del locatore, con la conseguenza che il conduttore che non abbia interesse (a fronte della prospettiva di riprendere l’attività) a recedere dal contratto, avrebbe diritto di ottenere una corrispondente riduzione del canone di locazione, parametrata alla durata del mancato utilizzo dell’immobile.

Tuttavia, va precisato che, rispetto ai contratti di locazione commerciale, i divieti disposti dai DPCM e dai provvedimenti regionali non incidono sulla prestazione principale del locatore, ovvero la messa a disposizione di locali idonei all’uso che ne è consentito ai sensi del contratto, né influiscono direttamente sull’obbligazione principale del conduttore, i.e., l’obbligo di corrispondere il canone locatizio “nei termini convenuti” (art. 1587 cc.): invero, ad essere effettivamente impossibile (sebbene parzialmente, posto che si tratta di un impedimento temporaneo) è l’esercizio dell’attività commerciale e non il pagamento del canone.

Peraltro, in relazione al necessario rapporto di causalità tra fatto impeditivo e impossibilità temporanea/parziale della prestazione, occorrerebbe in ogni caso dimostrare che la chiusura dell’attività renda parzialmente impossibile la prestazione del conduttore, tenendo conto, tra l’altro, della previsione di cui all’art. 65 del Decreto Curaitalia, volta a garantire, mediante la concessione di un credito d’imposta, un sostegno economico ai conduttori di immobili commerciali.

 

3. Eccessiva onerosità sopravvenuta: risoluzione del rapporto e possibile riduzione equitativa del canone.

Si potrebbe infine ipotizzare l’attivazione del rimedio dell’eccessiva onerosità sopravvenuta che presuppone non già l’impossibilità di adempiere, bensì una sensibile modifica dell’equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive.

In particolare, l’articolo 1467 c.c. prevede che “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita se la prestazione di una delle parti (nel caso di specie, il pagamento del canone) è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione”, salvo che la sopravvenuta onerosità non rientri nell’alea del contratto.

Inoltre, “la parte contro la quale è domandata la risoluzione” (il locatore) ha la facoltà di evitare la risoluzione del rapporto “offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Come anticipato, tale rimedio presuppone che si verifichi un’alterazione significativa del sinallagma contrattuale, tale da imporre ad una delle parti un sacrificio economico superiore al rischio tipico (“alea”) del contratto.

L’eccessiva onerosità sopravvenuta si identifica, di fatto, con un aumento oggettivo del “costo” della prestazione rispetto al momento della sottoscrizione del contratto, senza che a tal fine rilevi la rappresentazione soggettiva ovvero l’organizzazione personale del debitore.

La sopravvenuta onerosità – distinta dalla mera difficoltà di adempimento – deve inoltre essere causata da avvenimenti straordinari, eccezionali e imprevedibili al momento della sottoscrizione del contratto, tra cui potrebbe rientrare anche l’attuale emergenza epidemiologica.

Per fruire di tale rimedio, il conduttore sarà quindi tenuto a fornire prova di aver subito, a causa dei provvedimenti restrittivi, una consistente riduzione delle proprie entrate tale da rendere sproporzionato il canone pattuito.

La prospettiva offerta dall’art. 1467 cc., si noti, potrebbe non rivelarsi pienamente efficiente dal momento che determinerebbe unicamente la pretesa del conduttore alla risoluzione giudiziale del contratto di locazione, senza il rispetto dal termine di preavviso di sei mesi richiesto per l’esercizio del recesso per gravi motivi ex art. 27 L. 392/78.

Salvo che il locatore, a fronte di tale richiesta, non eserciti la sua facoltà di “modificare equamente le condizioni del contratto”, pattuendo una riduzione proporzionale del canone allo scopo di evitare la cessazione del rapporto.

4. Conclusioni e consigli pratici.

Alla luce di quanto brevemente esposto, appare dunque difficile sostenere tout court la sussistenza di un diritto del conduttore ad una riduzione/sospensione del canone.

Nel caso in cui venga accordato, in via bonaria, un versamento ritardato o dilazionato del canone/una sua riduzione, si renderà comunque necessario formalizzare tale pattuizione ed eseguire, preferibilmente, pagamenti con mezzi tracciabili.

A seguito di tale rinegoziazione, occorrerà inoltre evitare che il locatore sia tenuto a versare le imposte sulle somme “maturate” (cioè quelle indicate nel contratto registrato) anziché su quelle effettivamente incassate.

A tal fine, sarà possibile avvalersi della possibilità offerta dall’art. 19 D.L. 133/2014 che ha previsto l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo sulla registrazione delle scritture private di riduzione del canone di locazione dei contratti vigenti, anche laddove tale riduzione sia solamente temporanea (sicché, decorso il termine pattuito, il canone di locazione ritornerà quello originario). In questo modo, registrando tale accordo entro 20 giorni dalla stipula, il locatore eviterà di versare le imposte su canoni non percepiti.

In conclusione, dal momento che il mancato pagamento del canone può comportare una serie di conseguenze in termini di inadempimento e di responsabilità contrattuale, è comunque sempre consigliato rivolgersi al nostro studio legale per un esame delle specifiche clausole contrattuali e per valutare la migliore strategia adottabile nel caso concreto.

5. Un’ultima annotazione: la sospensione delle procedure di sfratto.

Il Decreto CuraItalia ha inoltre previsto, all’art. 103, comma 6, che “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.

Tale norma si riferisce alle procedure in corso in cui il soggetto inadempiente ha già subito l’intimazione di rilasciare l’immobile entro un dato termine che, ove non rispettato, comporterebbe l’esecuzione forzosa dello stesso da parte dell’ufficiale giudiziario.

La riduzione unilaterale del canone o la sua sospensione non precedentemente condivisa con il locatore, espone il conduttore ad un’azione di sfratto.

Nessuna norma di legge ha infatti autorizzato il conduttore a non adempiere alla propria obbligazione di pagare il canone, semplicemente, a causa dell’emergenza sanitaria, la procedura non potrà momentaneamente essere eseguita.

Del resto, l’esecuzione del procedimento comporterebbe, inevitabilmente, la contemporanea presenza di numerose persone, in violazione del divieto di assembramenti attualmente vigente.

[1] Occorre segnalare che tale credito di imposta non si applica a talune attività considerate essenziali (indicate agli allegati 1 e 2 del Decreto del Presidente del consiglio dei Ministri 11 marzo 2020 n. 6 , quali, ad esempio, farmacie, para-farmacie, punti vendita di generi alimentari di base) ed è utilizzabile esclusivamente in compensazione ai sensi dell’art. 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997 n. 241.

[2] A tale proposito, si rileva che la giurisprudenza della Corte di Cassazione è costante nel ritenere che “l’impossibilità sopravvenuta che libera dall’obbligazione deve essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto e alla prestazione ivi contemplata, e deve consistere non in una mera difficoltà, ma in un impedimento, del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto” (cfr., tra le altre, Cass. nn. 15073/2009).