Il diffondersi del COVID-19 sul territorio nazionale e la conseguente adozione dei provvedimenti limitativi l\u2019attivit\u00e0 di impresa, impongono alcune riflessioni in merito all\u2019incidenza dell\u2019attuale situazione sui contratti di locazione di immobili ad uso commerciale interessati dalle misure restrittive.<\/p>\n
[sc_post_date]<\/span><\/p>\n Il diffondersi del COVID-19 sul territorio nazionale e la conseguente adozione dei provvedimenti limitativi l\u2019attivit\u00e0 di impresa, impongono alcune riflessioni in merito all\u2019incidenza dell\u2019attuale situazione sui contratti di locazione di immobili ad uso commerciale interessati dalle misure restrittive.<\/p>\n Proprio in considerazione delle prevedibili difficolt\u00e0 che il \u201clockdown\u201d\u00a0<\/em>pu\u00f2 comportare rispetto alla regolare esecuzione dei contratti pendenti, l\u2019art. 91 del Decreto Legge 17 marzo 2020 n. 18 (di seguito, \u201cDecreto Curaitalia\u201d) ha previsto \u2013 in via generale \u2013 che il rispetto delle misure di prevenzione adottate debba essere \u201csempre valutato<\/em><\/strong>\u00a0ai fini dell’esclusione<\/strong>, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c.,\u00a0della responsabilit\u00e0 del debitore<\/strong>, anche relativamente all\u2019applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti<\/em>\u201d.<\/p>\n Inoltre, con particolare riferimento ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, l\u2019articolo 65 del suddetto Decreto ha riconosciuto ai soggetti esercenti attivit\u00e0 di impresa costretti a sospendere le loro attivit\u00e0\u00a0un credito d\u2019imposta<\/strong>\u00a0\u201cnella misura del 60 per cento\u00a0dell\u2019ammontare del canone di locazione<\/strong>, relativo al mese di marzo 2020, di\u00a0immobili rientranti nella categoria catastale C\/1<\/u><\/strong>\u00a0(i.e. \u201cnegozi\u201d e \u201cbotteghe\u201d<\/em>)[1]<\/a>.<\/p>\n Tanto premesso, occorre dunque individuare quali siano \u2013\u00a0in assenza di specifiche disposizioni relative alla sospensione o riduzione dei canoni da parte del Decreto Curaitalia\u00a0<\/strong>\u2013 gli strumenti giuridici a disposizione dei conduttori a fronte dell\u2019impossibilit\u00e0 di esercitare l\u2019attivit\u00e0 a cui l\u2019immobile locato \u00e8 adibito.<\/p>\n Tra le possibilit\u00e0 offerte dall\u2019ordinamento rileva, innanzitutto, l’art. 27 della L. 392\/78 che, a prescindere da qualsiasi previsione in senso contrario del contratto, riconosce al conduttore di un immobile commerciale il diritto di recedere con un preavviso di sei mesi laddove sussistano \u201cgravi motivi\u201d.<\/p>\n In proposito, la giurisprudenza ha tradizionalmente considerato gravi motivi quei\u00a0\u201cfatti estranei alla volont\u00e0 del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione<\/em>” (Cass. civ., n.12291\/2014).<\/p>\n In particolare, \u201cpu\u00f2 integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all\u2019attivit\u00e0 di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo<\/em>\u201d (Cass. civ., n. 9443\/2010).<\/p>\n Ora, sebbene le misure restrittive connesse all\u2019emergenza coronavirus potrebbero astrattamente configurare \u201cgravi motivi\u201d ai sensi dell\u2019art. 27 della L. n. 392\/1978, non \u00e8 tuttavia da escludere che la previsione del credito d\u2019imposta di cui all\u2019art. 65 D.L. 18\/2020 possa in concreto incidere nella valutazione in ordine alla ricorrenza dei presupposti di applicabilit\u00e0 di tale disposizione.<\/p>\n A ci\u00f2 si aggiunga che, ai fini della sussistenza dei gravi motivi, sar\u00e0 comunque necessario tenere in considerazione che si tratta, quantomeno per il momento, di una situazione di impedimento temporanea, destinata a risolversi (auspicabilmente) in un arco temporale ristretto.<\/p>\n Date queste riserve, va in ogni caso segnalato che il rimedio in esame,\u00a0ove percorribile,<\/strong>\u00a0consentirebbe\u00a0unicamente<\/strong>\u00a0di esercitare una facolt\u00e0 di recesso dal contratto\u00a0<\/strong>\u2013 a cui conseguir\u00e0,\u00a0decorso il termine di sei mesi<\/u>, la definitiva cessazione del rapporto \u2013\u00a0senza attribuire alcun diritto alla rinegoziazione del canone<\/strong>\u00a0e prevedendo\u00a0l\u2019obbligo di corrispondere<\/strong>\u00a0l\u2019intero importo pattuito per la durata del semestre<\/strong>\u00a0di preavviso.<\/strong><\/p>\n Simile soluzione non \u00e8 dunque in grado di garantire una pronta ed efficace risposta alle difficolt\u00e0 dovute all\u2019attuale emergenza: non viene infatti soddisfatta n\u00e9 l’aspettativa del conduttore alla prosecuzione dell’attivit\u00e0 presso il luogo di esercizio, n\u00e9 l\u2019esigenza di un momentaneo \u201calleggerimento\u201d dei propri oneri finch\u00e9 non siano rimosse le attuali restrizioni.<\/p>\n A fronte dei provvedimenti governativi e regionali che hanno disposto la chiusura di molte attivit\u00e0 commerciali, si potrebbe inoltre ipotizzare una particolare ipotesi di\u00a0impossibilit\u00e0 temporanea o parziale di eseguire la prestazione<\/strong>\u00a0(rectius\u00a0<\/em>di utilizzare la prestazione).<\/p>\n Secondo quanto previsto dall\u2019art. 1218 c.c. (richiamato dall\u2019art. 91 del Decreto Curaitalia), \u201cil debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta \u00e8 tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo \u00e8 stato determinato da impossibilit\u00e0 della prestazione derivante da causa a lui non imputabile\u201d.<\/em>\u00a0Impossibilit\u00e0, questa, che deve essere\u00a0oggettiva, insuperabile, imprevedibile\u00a0<\/strong>al momento della stipula del contratto, nonch\u00e9 tale da determinare l\u2019inadempimento o il ritardo della prestazione[2]<\/a>.<\/p>\n Ai sensi dell\u2019art. 1256 c.c., \u201cl’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.\u00a0Se l’impossibilit\u00e0 \u00e8 solo temporanea, il debitore, finch\u00e9 essa perdura, non \u00e8 responsabile del ritardo nell’adempimento\u201d<\/em>.<\/p>\n Pertanto, in caso di impossibilit\u00e0 unicamente temporanea, l\u2019obbligazione del debitore viene sospesa senza che quest\u2019ultimo possa essere ritenuto responsabile del ritardo nell\u2019adempimento.<\/p>\n Ne discende che, per la durata delle restrizioni volte a contenere la diffusione del virus, si potrebbe escludere,\u00a0ove sia dimostrato il ricorrere dei presupposti di cui all\u2019art. 1256 c.c.,<\/strong>\u00a0la responsabilit\u00e0 del conduttore per il ritardo nel pagamento dei canoni.<\/p>\n Una volta cessato lo stato emergenziale e a seguito della ripresa della propria attivit\u00e0, il conduttore dovr\u00e0, in ogni caso, corrispondere\u00a0l\u2019intero importo non versato<\/strong>.<\/p>\n Laddove la prestazione sia\u00a0divenuta impossibile\u00a0\u201csolo in parte<\/em>\u201d, l\u2019art. 1258 c.c. sancisce che il debitore si liberi \u201ceseguendo la prestazione per la parte che \u00e8 rimasta possibile<\/em>\u201d.<\/p>\n In relazione ai contratti con prestazioni corrispettive (la locazione), nell\u2019ipotesi in cui la prestazione di una parte sia divenuta\u00a0solo parzialmente impossibile<\/strong>, l\u2019articolo 1464 c.c. riconosce alla controparte il \u201cdiritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta<\/u>\u201d\u00a0<\/em>ovvero la possibilit\u00e0 di\u00a0\u201crecedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale<\/em>\u201d.<\/p>\n Il contraente la cui prestazione \u00e8 divenuta parzialmente impossibile, invece, rimarr\u00e0 obbligato, nei limiti in cui la prestazione sia parzialmente possibile, ad effettuare l\u2019adempimento parziale.<\/strong><\/p>\n Volendo dunque applicare tali norme ai contratti di locazione commerciale interessati dalle misure restrittive, si ritiene che i provvedimenti volti a contrastare l\u2019epidemia in corso rispondano, in astratto, ai requisiti di oggettivit\u00e0, imprevedibilit\u00e0 ed inevitabilit\u00e0.<\/p>\n Si tratta, nello specifico, di un c.d. \u201cfactum principis<\/em>\u201d ovvero di un provvedimento emesso dalla pubblica autorit\u00e0, potenzialmente idoneo a incidere sulla realizzabilit\u00e0 del regolamento negoziale e la cui adozione non pu\u00f2 essere considerata prevedibile al momento della stipulazione del contratto.<\/p>\n Per quanto concerne, nello specifico, la possibilit\u00e0 di eseguire la prestazione da parte del locatore, ancorch\u00e9 l\u2019immobile sia in condizioni tali da poter essere utilizzato e nonostante il conduttore ne abbia la materiale disponibilit\u00e0, quest\u2019ultimo non pu\u00f2 pienamente goderne per tutto il periodo di vigenza dei divieti. Al tempo stesso, la chiusura forzata dell\u2019attivit\u00e0, determinando una contrazione del fatturato e conseguentemente della liquidit\u00e0, incide, di fatto, sulla prestazione del conduttore, i.e. sulla possibilit\u00e0 di corrispondere il canone locatizio.<\/p>\n Del resto, lo stesso art. 91 del Decreto Curaitalia, sebbene non individui nelle misure di contenimento un\u2019ipotesi di non imputabilit\u00e0\u00a0ex lege<\/em>\u00a0dell\u2019impossibilit\u00e0 della prestazione, risulta senz\u2019altro un importante parametro ermeneutico nell\u2019ottica di ricostruire il contenuto concreto dell\u2019obbligo esigibile da parte dei contraenti.<\/p>\n L\u2019impossibilit\u00e0 temporanea dovuta alle misure di contrasto all\u2019emergenza Covid-19 potrebbe dunque assumere i connotati di una impossibilit\u00e0 parziale per quanto attiene la prestazione del locatore, con la conseguenza che il conduttore che non abbia interesse (a fronte della prospettiva di riprendere l\u2019attivit\u00e0) a recedere dal contratto, avrebbe diritto di ottenere una\u00a0corrispondente riduzione del canone di locazione, parametrata alla durata del mancato utilizzo dell\u2019immobile<\/strong>.<\/p>\n Tuttavia, va precisato che, rispetto ai contratti di locazione commerciale, i divieti disposti dai DPCM e dai provvedimenti regionali\u00a0non incidono sulla<\/strong>\u00a0prestazione principale del locatore<\/strong>, ovvero la messa a disposizione di locali idonei all’uso che ne \u00e8 consentito ai sensi del contratto, n\u00e9 influiscono direttamente sull\u2019obbligazione principale del conduttore, i.e., l\u2019obbligo di corrispondere il canone locatizio \u201cnei termini convenuti<\/em>\u201d (art. 1587 cc.): invero, ad essere effettivamente impossibile (sebbene parzialmente, posto che si tratta di un impedimento temporaneo) \u00e8 l\u2019esercizio dell\u2019attivit\u00e0 commerciale e non il pagamento del canone.<\/strong><\/p>\n Peraltro, in relazione al necessario rapporto di causalit\u00e0 tra fatto impeditivo e impossibilit\u00e0 temporanea\/parziale della prestazione, occorrerebbe in ogni caso dimostrare che la chiusura dell\u2019attivit\u00e0 renda parzialmente impossibile la prestazione del conduttore, tenendo conto, tra l\u2019altro, della previsione di cui all\u2019art. 65 del Decreto Curaitalia, volta a garantire, mediante la concessione di un credito d\u2019imposta, un sostegno economico ai conduttori di immobili commerciali.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Si potrebbe infine ipotizzare l\u2019attivazione del rimedio dell\u2019eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta che presuppone non gi\u00e0 l’impossibilit\u00e0 di adempiere, bens\u00ec una sensibile modifica dell’equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive.<\/p>\n In particolare, l\u2019articolo 1467 c.c. prevede che \u201cnei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita se la prestazione di una delle parti\u00a0<\/em>(nel caso di specie, il pagamento del canone)\u00a0\u00e8 divenuta\u00a0eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili<\/strong>\u00a0la parte che deve tale prestazione\u00a0pu\u00f2 domandare la risoluzione<\/strong>\u201d,\u00a0<\/em>salvo che la sopravvenuta onerosit\u00e0 non rientri nell\u2019alea del contratto.<\/em><\/p>\n Inoltre,\u00a0\u201cla parte contro la quale \u00e8 domandata la risoluzione<\/em><\/strong>\u201d\u00a0<\/em>(il locatore) ha la facolt\u00e0 di evitare la risoluzione del rapporto\u00a0\u201coffrendo di modificare equamente le condizioni del contratto<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n Come anticipato, tale rimedio presuppone che si verifichi un\u2019alterazione significativa del sinallagma contrattuale, tale da imporre ad una delle parti un sacrificio economico superiore al rischio tipico (\u201calea\u201d) del contratto.<\/p>\n L\u2019eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta si identifica, di fatto, con un aumento\u00a0oggettivo<\/strong>\u00a0del \u201ccosto\u201d della prestazione rispetto al momento della sottoscrizione del contratto, senza che a tal fine rilevi la rappresentazione soggettiva ovvero l\u2019organizzazione personale del debitore.<\/p>\n La sopravvenuta onerosit\u00e0 \u2013 distinta dalla mera difficolt\u00e0 di adempimento \u2013 deve inoltre essere causata da avvenimenti\u00a0straordinari, eccezionali e imprevedibili<\/u>\u00a0al momento della sottoscrizione del contratto, tra cui potrebbe rientrare anche l\u2019attuale emergenza epidemiologica.<\/p>\n Per fruire di tale rimedio, il conduttore sar\u00e0 quindi tenuto a fornire prova di aver subito, a causa dei provvedimenti restrittivi, una consistente riduzione delle proprie entrate tale da rendere sproporzionato il canone pattuito.<\/p>\n La prospettiva offerta dall\u2019art. 1467 cc., si noti, potrebbe non rivelarsi pienamente efficiente dal momento che determinerebbe unicamente la pretesa del conduttore alla\u00a0risoluzione giudiziale del contratto di locazione<\/strong>, senza il rispetto dal termine di preavviso di sei mesi richiesto per l\u2019esercizio del recesso per gravi motivi ex art. 27 L. 392\/78.<\/p>\n Salvo che il locatore, a fronte di tale richiesta, non eserciti la sua\u00a0facolt\u00e0\u00a0<\/strong>di \u201cmodificare equamente le condizioni del contratto<\/em>\u201d, pattuendo una riduzione proporzionale del canone allo scopo di evitare la cessazione del rapporto.<\/p>\n Alla luce di quanto brevemente esposto, appare dunque difficile sostenere\u00a0tout court<\/em>\u00a0la sussistenza di un diritto del conduttore ad una riduzione\/sospensione del canone.<\/p>\n Nel caso in cui venga accordato, in via bonaria, un versamento ritardato o dilazionato del canone\/una sua riduzione, si render\u00e0 comunque necessario formalizzare tale pattuizione ed eseguire, preferibilmente, pagamenti con mezzi tracciabili.<\/p>\n A seguito di tale rinegoziazione, occorrer\u00e0 inoltre evitare che il locatore sia tenuto a versare le imposte sulle somme \u201cmaturate\u201d (cio\u00e8 quelle indicate nel contratto registrato) anzich\u00e9 su quelle effettivamente incassate.<\/p>\n A tal fine, sar\u00e0 possibile avvalersi della possibilit\u00e0 offerta dall’art. 19 D.L. 133\/2014 che ha previsto l\u2019esenzione dalle imposte di registro e di bollo sulla registrazione delle scritture private di riduzione del canone di locazione dei contratti vigenti, anche laddove tale riduzione sia solamente temporanea (sicch\u00e9, decorso il termine pattuito, il canone di locazione ritorner\u00e0 quello originario). In questo modo, registrando tale accordo entro 20 giorni dalla stipula, il locatore eviter\u00e0 di versare le imposte su canoni non percepiti.<\/p>\n In conclusione, dal momento che il mancato pagamento del canone pu\u00f2 comportare una serie di conseguenze in termini di inadempimento e di\u00a0responsabilit\u00e0 contrattuale<\/strong>, \u00e8 comunque sempre consigliato rivolgersi al nostro studio legale per un esame delle specifiche clausole contrattuali e per valutare la migliore strategia adottabile nel caso concreto.<\/p>\n Il Decreto CuraItalia ha inoltre previsto, all\u2019art. 103, comma 6, che \u201cl’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, \u00e8 sospesa fino al 30 giugno 2020<\/em>\u201d.<\/p>\n Tale norma si riferisce alle procedure in corso in cui il soggetto inadempiente ha gi\u00e0 subito l\u2019intimazione di rilasciare l\u2019immobile entro un dato termine che, ove non rispettato, comporterebbe l\u2019esecuzione forzosa dello stesso da parte dell\u2019ufficiale giudiziario.<\/p>\n La riduzione unilaterale del canone o la sua sospensione non precedentemente condivisa con il locatore, espone il conduttore ad un\u2019azione di sfratto.<\/p>\n Nessuna norma di legge ha infatti autorizzato il conduttore a non adempiere alla propria obbligazione di pagare il canone, semplicemente, a causa dell\u2019emergenza sanitaria, la procedura non potr\u00e0 momentaneamente essere eseguita.<\/p>\n Del resto, l\u2019esecuzione del procedimento comporterebbe, inevitabilmente, la contemporanea presenza di numerose persone, in violazione del divieto di assembramenti attualmente vigente.<\/p>\n\n
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